Seringkali manajemen pemeliharaan bangunan, mesin dan peralatan kurang diperhitungkan, karena sebagian besar orang berpikir bahwa pemeliharaan hanya merupakan biaya (cost) dan tidak dapat menghasilkan keuntungan bagi perusahaan.
Kenyataannya, manajemen pemeliharaan diperlukan justru untuk memberikan nilai tambah bagi perusahaan, dalam bentuk antara lain, penghematan biaya melalui optimalisasi mesin dan peralatan serta infrastruktur penunjangnya.
Contoh yang paling sederhana, misalnya kita berpikir mengenai pemeliharaan pada air-conditioner (AC). Bila tidak dilakukan pembersihan secara berkala, pendinginan ruangan lama kelamaan akan berkurang dan kenyamanan kerja tentunya akan menurun. Selain itu, kemungkinan besar dapat terjadi kerusakan pada sistem outdoor-nya (khususnya didaerah yang berdebu) maupun indoor-nya (filter yang tertutup kotoran akan membuat pendinginan kurang sempurna dan kerja berat bagi sistem sirkulasi udaranya). Dampak yang paling terasa adalah ketika AC tersebut mati, dan mungkin perlu biaya yang cukup besar apabila ternyata perlu penggantian compressor.
Dalam hubungan dengan departemen lain, sistem pemeliharaan mesin yang efektif dapat dilihat, misalnya dari semakin sedikitnya waktu mesin produksi mengalami kondisi gagal operasional, atau jumlah produksi yang meningkat dengan kualitas yang lebih baik. Hal tersebut akan terpantau melalui laporan dari bagian produksi, cost-accounting, quality control, maupun bagian lainnya.
Untuk menyegarkan kembali ingatan kita, kita dapat memahami sistem pemeliharaan dapat dikelompokkan menjadi :
> Preventive Maintenance : merupakan pemeliharan mesin atau peralatan dengan melalui tindakan pencegahan kerusakan, di mana keputusan penggantian suku-cadangnya didasarkan pada acuan jam operasional suatu mesin atau peralatan. Contohnya, penggantian filter udara, rusak atau tidak rusak, wajib dilakukan setiap 1000 jam operasional. Tentunya acuan 1000 jam tersebut harus mempunyai dasar pertimbangan yang kuat.
> Predictive Maintenance : merupakan pengambilan keputusan untuk pelaksanaan pemeliharaan diambil berdasarkan hasil inspeksi kondisi mesin yang dilakukan secara periodik. Contohnya, data hasil inspeksi mesin menunjukkan vibrasi yang meningkat dari kondisi "hijau" menjadi kondisi "kuning". Maka keputusanpun diambil untuk melakukan pemeliharaan mesin (penggantian suku-cadang ataupun tindakan lainnya) sebelum kondisi mesin mencapai "merah". Hasil inspeksi tersebut digunakan untuk memprediksi (meramalkan) kapan kira-kira waktunya mesin tersebut akan mengalami kondisi vibrasi "merah".
Apabila kondisi vibrasi masih "hijau", yang dilakukan adalah tindakan pemeliharaan rutin yang ringan, sambil memantau kondisi vibrasi mesinnya secara berkala.
> Pengambilan keputusan berdasarkan
Condition-Based Maintenance adalah sejenis dengan Predictive Maintenance. Keduanya merupakan hasil dari tindakan inspeksi proaktif yang umumnya menggunakan alat untuk mendeteksi kondisi mesin atau peralatan.
> Corrective Maintenance : Tindakan korektif atau perbaikan yang dilakukan setelah mesin atau peralatan mengalami gangguan operasional.
Tentunya masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangannya sendiri, baik ditinjau dari segi persiapannya, pelaksanaannya, maupun dari evaluasi hasil tindakannya.
Agar pelaksanaan dari sistem pemeliharaan tersebut dapat lebih efektif, tentunya diperlukan persiapan yang teratur dan sistematik, misalnya dalam keterkaitannya dengan ketersediaan suku-cadang, kemampuan personil, kesiapan workshop penunjang, dan kondisi peralatan inspeksi yang digunakan, leadtime pemesanan suku-cadang, dan ketersediaan waktu yang dijadwalkan oleh bagian perencanaan produksi.
